Niets is zo vervelend als het hebben van overlast veroorzakende buren. Waar het eigen huis juist de ultieme plek voor ontspanning zou moeten zijn, veroorzaakt overlast vaak frustratie, irritatie en misschien zelfs (hoogoplopende) ruzies. Ook voor de verhuurder is overlast een doorn in het oog, de verhuurder moet zijn huurders namelijk het huurgenot verschaffen en zorgen dat er geen gebreken zijn. In mijn blog zal aan de orde komen wat zowel de huurder als de verhuurder kunnen doen tegen (geluids)overlast.
Overlast veroorzaakt door buren die bij dezelfde verhuurder huren
Hoewel het voor de overlast ervarende huurder in eerste instantie niet uit lijkt te maken of de buren die de overlast veroorzaken ook huurder zijn van dezelfde verhuurder, de overlast blijft natuurlijk even vervelend, maakt het juridisch veel verschil. Waar de huurder die overlast ervaart van buren die niet bij dezelfde verhuurder huren de overlast-veroorzakende buren alleen direct kan aanspreken op grond van bijvoorbeeld de onrechtmatige daad of het burenrecht, heeft de huurder die overlast ervaart door huurders van dezelfde verhuurder meer mogelijkheden tot zijn beschikking. Die huurder kan, indien de overlast ernstig genoeg is, namelijk zijn verhuurder aanspreken en dan is de verhuurder verplicht om tegen de overlast op te treden. Dat scheelt de huurder die overlast ondervindt weer tijd en vaak ook geld.
Overlast veroorzaakt door buren: gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW
Als huurders van een verhuurder overlast veroorzaken aan omwonenden die ook weer huren van diezelfde verhuurder, dan levert de overlast een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW op en dient de verhuurder maatregelen te treffen. De verhuurder is verplicht om gebreken te verhelpen en de verhuurder dient er dus voor te zorgen dat zijn andere huurders ongestoord huurgenot hebben van het gehuurde. De verhuurder wil natuurlijk ook voorkomen dat zijn andere huurders bijvoorbeeld een huurprijsvermindering vorderen vanwege de overlast (daarover volgt later in deze blog meer).
Wat kan de verhuurder doen tegen overlast veroorzaakt door huurders van de verhuurder?
De verhuurder zal eerst moeten onderzoeken of er daadwerkelijk overlast wordt veroorzaakt door de betreffende huurder. Als dat het geval is, kan de verhuurder proberen om de kwestie zelf op te lossen door de overlastveroorzakers direct aan te spreken: zij gedragen zich immers niet als goed huurders en zijn daar op grond van de wet en vaak ook de huurovereenkomst wel toe verplicht. De verhuurder kan ook proberen om zelf te bemiddelen of buurtbemiddeling in te schakelen. Helpt dat niet en blijven de betreffende huurders overlast veroorzaken, dan resteert de verhuurder niets anders dan het treffen van rechtsmaatregelen. Het is dan wel van belang dat de verhuurder kan aantonen dat de overlast daadwerkelijk bestaat en dat er geen andere mogelijkheden meer zijn om de situatie te verhelpen. De verhuurder zal dus een goed dossier moeten hebben met bijvoorbeeld verklaringen van omwonenden, bewijsstukken van meldingen die bij de politie zijn gedaan, correspondentie met de overlastveroorzakers, enzovoorts. Is dat dossier aanwezig, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen of een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst indienen. Het is voor de verhuurder ook mogelijk om, als de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht, een kort geding te starten om de woning op voorhand vast te ontruimen.
Wat kan de huurder doen die overlast ervaart van buren die bij dezelfde verhuurder huren?
Los van het aanspreken van de overlastveroorzakers op grond van de onrechtmatige daad of het burenrecht, kan de huurder die overlast ervaart van buren die bij dezelfde verhuurder huren, zich ook tot de verhuurder wenden. De verhuurder dient het gebrek, de overlast, te verhelpen en de huurder weer het ongestoorde huurgenot te verschaffen. Natuurlijk kost dat de verhuurder tijd en geld en zal niet elke verhuurder direct staan te springen om de kwestie op te pakken. De wet biedt een aantal instrumenten om de verhuurder toch te motiveren tot het aanpakken van de overlast. Zo bestaat er de uit het algemeen verbintenissenrecht afkomstige mogelijkheid om de huurbetaling (deels) op te schorten. De opschorting dient dan wel in verhouding te staan tot het gebrek en het verminderde huurgenot. Het mag bijvoorbeeld niet zo zijn dat de volledige huurbetaling wordt opgeschort, omdat de buren af en toe luide muziek draaien (ervan uitgaande dat dit als gebrek kan worden aangeduid). Een andere mogelijkheid die de huurder heeft, is het vorderen van een evenredige huurprijsvermindering. Ook hier geldt dat de huurprijsvermindering wel in verhouding dient te staan tot de vermindering van het huurgenot. Zoals het woord vorderen al aangeeft, kan de huurprijsvermindering alleen via de rechter worden bewerkstelligd. De huurder moet de verhuurder wel op de hoogte hebben gesteld van het gebrek (de overlast), tenzij de verhuurder het gebrek behoorde te kennen. Om discussie te voorkomen, doet de huurder er goed aan om de verhuurder schriftelijk te informeren over het bestaan van het gebrek. De vordering tot huurprijsvermindering dient binnen zes maanden na het informeren van de verhuurder over het bestaan van de overlast te zijn ingediend. Anders wordt de periode waarover de huurder huurprijsvermindering kan vorderen opgeschoven.
