Voormalig minister Spies van Binnenlandse Zaken kondigde in januari 2012 aan de regels voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet te versoepelen. Inmiddels is de Leegstandswet gewijzigd, de wijzigingen zijn op 1 juli 2013 van kracht geworden. De belangrijkste veranderingen zijn:

• De verhuurder mag zelf de huurprijs bepalen;
• Gemeenten mogen aan de tijdelijke verhuur geen eigen, extra eisen stellen die niet in de Leegstandswet vermeld staan.
• De gemeentelijke vergunning voor verhuur op basis van de Leegstandswet wordt verleend voor vijf jaar ineens (voorheen was dat twee jaar met driemaal een verlengingsmogelijkheid van maximaal één jaar).

Gemeentelijke vergunning

De gemeente moet voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandswet een vergunning afgeven. Zonder deze vergunning worden de huurbeschermingsbepalingen uit het gewone huurrecht niet opzij gezet.

Op basis van de Leegstandswet kan de woning voor maximaal vijf jaar worden verhuurd. Als de gemeente een vergunning verleent voor Tijdelijke Verhuur op basis van de Leegstandswet, is die vergunning per 1 juli 2013 ook meteen vijf jaar geldig. Voorheen was de vergunning twee jaar geldig en kon daarna nog driemaal een verlenging van één jaar worden aangevraagd.

Er waren gemeenten die afweken van de wettelijke regeling zoals die is vastgelegd in de Leegstandswet. Zij hanteerden bijvoorbeeld een kortere huurtermijn of stelden bijkomende voorwaarden aan het verlenen van een vergunning. Per 1 juli 2013 is dat niet meer mogelijk, omdat in de gewijzigde Leegstandswet is vastgelegd dat gemeenten aan de vergunning alleen de eisen mogen stellen zoals die in de Leegstandswet genoemd zijn.

De kosten voor een vergunning op basis van de Leegstandswet lopen per gemeente uiteen en liggen tussen de nul en een paar honderd euro.

Vereniging Eigen Huis heeft zich ervoor ingezet om zoveel mogelijk te voorkomen dat gemeenten voor tijdelijke verhuur regels opstellen die afwijken van de Leegstandswet. Inmiddels is dus ook in de wet verankerd dat dit niet meer mag. 

Tijdelijke verhuur: woning naar box 3

Bij een woning die leeg te koop staat is normaal gesproken nog gedurende twee tot uiterlijk drie jaar hypotheekrenteaftrek mogelijk. Deze termijn is met een jaar verlengd. De woning valt dan namelijk nog steeds in box 1 van de inkomstenbelasting ('Inkomen uit werk en eigen woning'). Als de woning (tijdelijk) wordt verhuurd, verhuist de woning naar box 3 ('Inkomen uit sparen en beleggen'). Dat betekent dat er vanaf dat moment geen hypotheekrenteaftrek meer mogelijk is. Gedurende de verhuurperiode moet de woning wel te koop blijven staan.

In box 3 wordt het saldo van de waarde van de woning en de daarop rustende hypotheekschuld belast met 1,2% vermogensrendementheffing (voor zover het saldo niet binnen de vrijstelling valt van box 3). Daar staat tegenover dat de huurinkomsten onbelast zijn.

Als de woning direct na de verhuurperiode weer leeg te koop wordt gezet, valt deze vanaf dat moment weer in box 1. De rente is dan weer aftrekbaar tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.

Regeling tijdelijke verhuur

Er is een regeling om de fiscaal ingrijpende gevolgen van het tijdelijk verhuren van de woning te verzachten. De mogelijkheid van renteaftrek kan weer herleven vanaf het moment dat de woning niet meer wordt verhuurd en (opnieuw) leeg te koop staat. De woning valt vanaf dat moment weer in box 1. Hierdoor heeft u weer recht op hypotheekrenteaftrek tot aan het einde van de periode waarin de rente aftrekbaar zou zijn geweest als de woning onafgebroken leeg te koop had gestaan.
De periode heeft maximaal betrekking op het jaar van het (leeg) te koop zetten van de woning plus de drie daaropvolgende jaren. 

Voorbeeld regeling tijdelijke verhuur

• Een woning is op 1 februari 2010 te koop gezet. Zolang deze woning niet wordt verkocht, is de rente tot uiterlijk 1 januari 2014 aftrekbaar.
• In februari 2011 is de woning nog steeds niet verkocht en wordt besloten de te koop staande woning te verhuren. Vanaf dat moment valt de woning in box 3 en is de rente niet meer aftrekbaar. In tegenstelling tot reguliere verhuur is de bijleenregeling hier niet van toepassing. U hoeft dus nog geen rekening te houden met de eventuele overwaarde van de verhuurde woning.
• Als vervolgens op 1 februari 2013 wordt besloten de verhuur te beëindigen en de woning weer te koop te zetten, dan is de rente vanaf dat moment tot uiterlijk 1 januari 2014 weer aftrekbaar.

Duur regeling tijdelijke verhuur

De bovenstaande regeling is in werking getreden op 1 januari 2010. De regeling gold in beginsel voor een periode van twee jaar. Door de situatie op de woningmarkt is de regeling verlengd tot en met 2014. 

Omdat huurders die onder het normale huurrecht vallen een uitgebreide huurbescherming genieten, geven geldverstrekkers meestal geen toestemming voor het verhuren van de te koop staande woning. Voor tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet bestaan echter goede argumenten om hierin wel toe te stemmen als geldverstrekker:

• de woning komt aan het einde van het huurcontract gegarandeerd weer vrij
• het vermogensverlies van een gedwongen verkoop kan hiermee worden voorkomen

Het laatste is onder omstandigheden ook in het voordeel van de geldverstrekker.

Toestemming tijdelijke verhuur

Geldverstrekkers zijn destijds door Vereniging Eigen Huis en door de minister van Wonen, Wijken en Integratie aangesproken om mee te werken aan de tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet. Diverse geldverstrekkers doen dat inmiddels ook. Het blijft noodzakelijk dat u vooraf toestemming vraagt aan uw geldverstrekker. Vermeld daarbij duidelijk dat het om tijdelijke verhuur op basis van de Leegstandwet gaat.

De geldverstrekker kan zijn eigen voorwaarden stellen bij het verlenen van toestemming. Zo kan uw geldverstrekker bijvoorbeeld eisen dat:

• De woning al een bepaalde tijd te koop staat (bijvoorbeeld zes maanden of een jaar)
• Er geen betalingsachterstanden zijn
• Een instemmingsverklaring van de opstalverzekeraar wordt verstrekt
• Een ontruimingsverklaring is opgenomen in de huurovereenkomst
• De huuropbrengst wordt verpand aan de geldverstrekker
• De vraagprijs van de woning minimaal 10% hoger is dan de hypotheekschuld
• De huurprijs minimaal 70% van de maandelijkse hypotheeklasten bedraagt.

Geef tijdig aan bij uw verzekeraar dat u de woning gaat verhuren en bespreek wat de mogelijkheden zijn om de risico's te beperken.

Wat de verzekering nog wel dekt

De aansprakelijkheidsverzekering dekt standaard vaak nog één jaar de volgende type schades:

• Overslaande brand waardoor uw buren ook schade oplopen.
• Waterschade bij de buren als gevolg van gesprongen leidingen.
• Schade aan bijvoorbeeld auto's of andere zaken door afwaaiende dakpannen.

Sommige verzekeraars breiden inmiddels de dekking voor beide woningen uit of gaan coulant om met schades.